Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 19.12.2022/Pykälä 290

Kaupunginhallitus 19.12.2022 § 291  

679/00.04.02/2022  

Esittelijä: Kaupunginjohtaja Tuija Telén

Valmistelija: Kaupunkikehitysjohtaja Esko Vuolukka

Sosiaali- ja terveydenhuollon ja pelastustoimen uudistuksen myötä kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen kokonaan käytössä olevat toimitilat siirtyvät hyvinvointialueen hallintaan 1.1.2023 alkaen Sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (616/2021) 22 § mukaisesti.

Voimaanpanolain mukaan hyvinvointialue ja kaupunki tekevät sosiaali- ja terveydenhuollon käytössä olevien toimitilojen hallinnasta vuokrasopimuksen siten, että se on voimassa vähintään 31.12.2025 asti. Hyvinvointialueella on kuitenkin oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloa yhdellä vuodella ilmoittamalla siitä kunnalle viimeistään 12 kuukautta ennen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättymistä (616/2021)§22.

Kaupungin omistamien toimitilojen osalta vuokra määräytyy, niin kuin siitä säädetään voimaanpanolaissa ja sen nojalla annetussa vuokra-asetuksessa (272/2022). Syksyn aikana tilapalvelut on käynyt neuvotteluja ja palavereita hyvinvointialueen vuokrauspäällikön kanssa vuokra-asetuksen mukaisesta vuokrien määrittämisestä. Hyvinvointialueen kanssa päädyttiin seuraavaan heidän jo hyväksymään neuvottelutulokseen:

Asetuksen 4 § momentin 2 mukaan rakennuksille voidaan, jo kunnassa voimassa olevalla yleisesti hyväksytyllä laskentamenetelmällä muodostaa tekninen arvo. Karkkilan kaupungilla Trellum Oy on määrittänyt rakennuksille tekniset arvot. Vuosittaisessa teknisen arvon päivittämisessä on otettu huomioon asetuksen mukainen kuluminen sekä arvoa nostavat investoinnit. Asetuksen 4§ muiden momenttien laskentatavalla teknistä arvoa ei joko pystynyt määrittämää kaikille rakennuksille koska kaikkea laskentaa tarvittavia tietoja ei ollut saatavilla. Asetuksen 3§ mukaan pääomavuokrassa käytetään 6% tuottovaatimusta rakennuksen tekniselle arvolle.

Ylläpitovuokra määräytyy asetuksen 6§ mukaan kaupungilla käytössä olevan sisäisen vuokrajärjestelmän mukaisesti. Karkkilan kaupungin sisäisen ylläpitovuokran määräytyminen perustuu käytössä olevaan Trellumin malliin. Tässä mallissa ylläpitovuokran osalta lämmitys, sähkö, vesi ja kiinteistönhoito tarkistetaan vuosittain kiinteistön ylläpidon kustannusindeksien muutosta (Q4) vastaavaksi. Lisäksi kaikissa kohteissa kunnossapitovuokra on edellisen vuoden jälleenhankinta-arvosta 0,5%. Ylläpito vuokraan lisätään myös tilapalvelun hallinnon kuluja. Ylläpitovuokrassa päädyttiin asetuksen 6§ mukaiseen laskentatapaan, koska muut tavat johtaisivat tilanteeseen jossa eri kohteissa vuokra olisi liian pieni tai liian suuri todellisiin kuluihin nähden.

Pääomavuokran ja ylläpitovuokran määritysten jälkeen nämä yhteen laskettuna määrittävät bruttovuokran. Asetuksen 7§ mukaan bruttovuokra tarkistetaan kalenterivuosittain elinkustannusindeksin (lokakuu 1951=100) muutosta vastaavaksi. Vuotuinen muutos lasketaan elinkustannusindeksin vuokran tarkistamista edeltävän vuoden lokakuu ja sitä edeltävän vuoden lokakuu pistelukujen mukaan. Asutuksesta poiketen neuvottelujen tuloksena Karkkilan kaupungin osalta päädyttiin indeksitarkistuksessa maaliskuun indeksilukuun. Tämä siksi, että vuokrientarkistaminen seuraavalle vuodelle olisi talousarvion laadinnan kannalta lokakuiden indekseillä liian myöhäistä.

Edellä mainittu asetuksen mukainen vuokran määritys poikkeaa seuraavasti, nykyisestä käytössä olevasta vuokraan määrityksestä ja tarkistamisesta: Kaupungilla on voimassa olevassa vuokran määrityksessä Trellumin malli, jossa pääoma vuokra määritellään samalla tavalla kuin edellä hyvinvointialueen vuokran määrityksessä esitettiin, paitsi että pääomavuokran tuottovaatimus on 6,7% rakennuksen teknisestä arvosta. Tämä tarkoittaa vuoden 2023 vuokrien osalta n. 84 000 euron pienempiä vuokratuloja. Yläpitovuokra on määritelty myös samalla tavalla kuin nykyisessä mallissa, mutta vuokrien tarkistamisessa on suurempia eroja. Hyvinvointialueen vuokran tarkistaminen tapahtuu bruttovuokran (pääoma+ylläpito) indeksikorotuksella. Trellumin mallissa vuosittain tarkistetaan jälleenhankinta-arvot rakennuskustannusindeksillä ja päivitetään tekniset arvot kulumisen ja arvoanostavien investointien mukaan ja tästä lasketaan tuottovaatimuksella 6,7% pääomavuokra.

Hyvinvointialueen vuokrien tarkistuksessa ei siis suoraan oteta investointeja huomioon, vaan tarvittavista investoinneista ja näiden vaikutuksesta vuokraan pitää neuvotella hyvinvointi alueen kanssa tapauskohtaisesti. Tämän lisäksi ylläpitovuokra tarkistetaan kalenterivuosittain samalla tavalla, kuin edellä on hyvinvointialueen bruttovuokran määrityksessä esitetty. Maakuntien tilakeskuksen työryhmä valmisteli valtakunnallisen vuokrasopimusmallin kuntien ja hyvinvointialueiden välille. Vuokrasopimusmalli piti sisällään itse vuokrasopimuspohjan, vuokraehdot ja vastuunjakotaulukkomallin. Näiden pohjalta on laadittu kohteille vuokrasopimusluonnokset vastuunjakotaulukkoineen.

Näillä edellä esitetyillä perusteilla Länsi-Uudenmaan hyvinvointialue ja Karkkilan kaupunki sopivat terveyskeskuksen, Takkoinrinteen ja Nyhkäläkodin tilojen vuokraamisesta.  Näiden lisäksi on vastaavat sopimukset sairaalan (=terveyskeskus), tehostetun asumispalvelun ja kaupungintalon eräiden toimistotilojen vuokraamisesta.

Vuokrakohteiden ylläpidon vastuujaot on taulukoitu kohdekohtaisesti. Vuokra-aika alkaa 1.1.2023 ja päättyy 31.12.2025. Vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasopimuksia 12 kuukaudella.

Ehdotus: Kaupunginjohtaja Tuija Telén

 1) kaupunginhallitus hyväksyy vuokrasopimukset liitteineen, ja
2) oikeuttaa kaupunginjohtajan allekirjoittamaan sopimukset.

Päätös: Keskustelun kuluessa esittelijä täydensi päätösehdotuksensa kuulumaan seuraavasti:
Kaupunginhallitus
1) hyväksyy vuokrasopimukset liitteineen, ja
2) oikeuttaa kaupunginjohtajan tekemään tarvittavat tekniset korjaukset ja allekirjoittamaan sopimukset.

Muutettu päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Täytäntöönpano: